LA EX ESPOSA DE MI MARIDO NOS QUIERE QUITAR LA CASA QUE NOS VENDIO

LA EX ESPOSA DE MI MARIDO NOS VENDIÓ ANTE NOTARIO PÚBLICO, UNA CASA HACE

MÁS DE 15 AÑOS, NO OBSTANTE QUE EN ESE TIEMPO LE PAGAMOS EL PRECIO QUE

NOS PIDIÓ, AHORA DICE QUE NADA LE PAGAMOS Y QUIERE QUE SE LA DEVOLVAMOS,

AMENAZÁNDONOS CON SOLICITAR ANTE LOS TRIBUNALES LA NULIDAD DE LA

ESCRITURA.

Problema.- Como mi marido se quedó con los niños que procreó con su anterior esposa, ellos siempre vivieron con nosotros, así que ella nos rentó una casa “para que sus hijos tuvieran un lugar decente
donde vivir”, con el paso del tiempo nos ofreció en venta la casa y tardamos dos años en juntar el
dinero; una vez que se lo pagamos, acudimos ante el Notario “de su confianza” y se protocolizó la
compra-venta, así que todos estos años hemos vivido en paz, hasta ahora que se aparece y quiere
sacarnos, primero fue el argumento de que necesitaba su casa y que se la devolviéramos, y cuando le
dijimos que le habíamos pagado el precio, lo negó, alegando que irá ante las autoridades a solicitar la
nulidad. Estamos desesperados porque dado el tiempo transcurrido, no conservamos la ficha del
depósito bancario.

Respuesta.- Ella, como cualquier persona que sienta agredido su patrimonio. tiene la libertad de acudir ante la autoridad correspondiente a hacer valer su derecho, sin embargo, es remota la posibilidad de que obtenga una resolución favorable, porque básicamente tendría que demostrar en juicio que el Notario Público no hubiera seguido alguna de las formalidades que la Ley del Notariado le impone para declarar una escritura nula, como es por ejemplo que él mismo esté impedido para intervenir en el acto, que no esté firmada por todos los que intervinieron, que no esté autorizado el documento con su sello y firma, o que no se haya asegurado de la identidad de los otorgantes.

Otra razón para que la escritura pudiera anularse, es que ella demostrara en juicio, si fuera el caso, que a la hora de acudir a formalizar la venta, su voluntad hubiera estado viciada por lo que se le llama “vicios de la voluntad”, como son el error o sea que hubiera firmado creyendo que era una operación
distinta de la que realmente fue, que sobre ella se hubiera ejercido violencia, o que la actuación en su
contra hubiera sido con dolo o mala fe. Pero te repito, LO TIENE QUE DEMOSTRAR EN JUICIO,
pues no basta invocar en su demanda cualquiera de estas situaciones sino aportar pruebas que influyan en el ánimo del juzgador.

Por parte de ustedes, es difícil que el Juez que conozca del asunto les exija demostrar el pago que
realizaron puesto que no resulta lógico que después de tantos años conserven algún comprobante,
máxime que el Notario dio fe de la verdad de los actos pasados ante él, y la ley considera que los
documentos protocolizados ante un Notario hacen prueba plena en juicio  

Lo anterior encuentra su fundamento legal, en el contenido de los artículos 156, 162 de la Ley del
Notariado, artículo 327 fracción I del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, así
como artículos 1812, 1813, 1815, 1816, 1818, y 1819, del Código Civil para el Distrito Federal.

Quedo atenta a tus amables comentarios.

La Abogada del Tribunal

DESDE HACE MUCHOS AÑOS TENGO UNA TARJETA DE CRÉDITO, PERO A PESAR DE QUE PAGO CON REGULARIDAD, NUNCA SE TERMINA MI ADEUDO.

DESDE HACE MUCHOS AÑOS TENGO UNA TARJETA DE CRÉDITO, PERO A PESAR DE QUE PAGO CON REGULARIDAD, NUNCA SE TERMINA MI ADEUDO.

Problema.- Tengo muchos años utilizando mi tarjeta de crédito, y aunque realizo pagos mensualmente, según lo que indica mi estado de cuenta, siempre debo más, y nunca termino de pagar. Estuve en el Banco para informarme de la forma en que calculan los intereses, y me di cuenta de que son altísimos, y que nunca nadie me explicó eso, ni firmé contrato alguno en el cual se señalara. Cuando les reclamé lo anterior, me dijeron que yo estuve de acuerdo, pero eso no es cierto, pues ni siquiera sabía cómo era el cobro de intereses.

Respuesta.- Debo puntualizarte varias cosas: efectivamente, si continúas usando la Tarjeta de Crédito, y sólo pagas el mínimo que se te indica, nunca vas a finiquitar tu adeudo y los intereses van a seguir creciendo, así que debes hacer un esfuerzo y pagar más de la suma mínima que et cobran. Además, debes tomar en cuenta que no es un dinero de tu propiedad, sino que es prestado por un Banco, y que por lo tanto, desde el momento en que dispones de él, se genera un tipo de interés, al cual se llama interés ordinario, pero que si además no liquidas de inmediato la totalidad de tu adeudo, entonces se generan intereses moratorios que son muy superiores a los antes mencionados.

Mientras tu adeudo sea superior a tu capacidad de pago, debes utilizar tu tarjeta lo menos posible, y en su momento, te reitero, que procures pagar cantidades superiores al mínimo que se te indica.

Respecto a tu afirmación de que no se te informó respecto a las tasas de interés que se causan al utilizar tu Tarjeta de Crédito, te digo, que para el efecto de que se te expidiera el plástico que posees, firmaste una solicitud, en la cual o en un anexo, se especifican los  términos y condiciones para su uso, así como todo lo relacionado con el límite de crédito del cual puedes disponer, y es este documento, el que se presenta por el Banco, para en su momento demandar ante un juez el incumplimiento a los pagos en la forma, y términos en que se pactó, además debo decirte, que es una manifestación de estar de acuerdo con tales condiciones, el hecho de que sigas utilizando ese crédito.

Lo anterior encuentra su fundamento legal, en el contenido de los artículos 291, 292, 293, y demás relativos de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito

Quedo atenta a tus amables comentarios.

La Abogada del Tribunal

HACE BASTANTE TIEMPO OBTUVE UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO, PERO SUSPENDÍ LOS PAGOS DESDE HACE DIECISIETE AÑOS

HACE BASTANTE TIEMPO OBTUVE UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO, PERO SUSPENDÍ LOS PAGOS DESDE HACE DIECISIETE AÑOS, Y CUANDO FUI A PREGUNTAR, ME DIJERON QUE ESE BANCO YA NO EXISTÍA, ASÍ COMO QUE SEGURAMENTE MI CRÉDITO LO HABÍAN CEDIDO A OTRO BANCO, SIN EMBARGO, NADIE ME NOTIFICÓ NI ME HAN COBRADO.

Problema.- En mil novecientos noventa y cinco, un Banco que ya no existe, me hizo un préstamo hipotecario, estuve cumpliendo durante tres años mientras pude pagar, pero después, al quedarme sin trabajo lo suspendí, de esto hace diecisiete años, después, cuando ya tuve trabajo, continué sin pagar, pero nadie me cobró, así que hace poco me acerqué a la oficina en donde estaba el Banco con el cual contraté, y ahí me informaron que efectivamente el Banco que me prestó ya desapareció, pero que lo más seguro es que mi adeudo se haya pasado a otro Banco. Obviamente quiero seguir sin pagar porque ha pasado mucho tiempo, pero tengo miedo de que en cualquier momento vengan a cobrarme y no se qué hacer.

Respuesta.- En principio debo decirte que eres muy afortunada en que el Banco haya desaparecido y que hasta hoy, nadie te haya cobrado. Yo te sugiero que a la brevedad posible, te pongas en contacto con un abogado de tu confianza para que promuevas ante un Juzgado Civil, un juicio en que demandes la Prescripción Negativa de tu obligación de pago, y el Juez del conocimiento haga la declaración de que por haber transcurrido más de diez años, a partir de que tu acreedor estuvo en posibilidad de cobrarte, y que no lo hizo, es que te liberas de dicha obligación pues se encuentra prescrita. Es decir, se trata de una sanción que la ley impone al acreedor negligente o descuidado, que no exige el pago al que tenía derecho, dentro del tiempo que la propia ley señala, pues el deudor no puede estar eternamente amenazado con el cobro. En tu caso, si como te aseguran, tu deuda se pasó a otra Institución para su cobro, y no te han informado ni cobrado, es mejor que promuevas antes de que lo hagan, pues una vez que lo hagan, irás en contra del reloj para defenderte, y por ahora, está a tu favor el tiempo.

Lo anterior encuentra su fundamento legal, en los artículos 1158, 1159, y 2918 del Código Civil para el Distrito Federal, la Tesis con número de registro 178,253 resuelta en la Novena Época por el Sexto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, que aparece con el rubro de: “ACCIÓN HIPOTECARIA. EL CÓMPUTO DEL TÉRMINO PARA QUE ÉSTA PRESCRIBA, EMPIEZA A CONTAR A PARTIR DE QUE PUEDA EJERCITARSE, CON BASE EN LO PACTADO EN LAS CLÁUSULAS DEL CONTRATO DE CRÉDITO SIMPLE CON INTERÉS Y GARANTÍA HIPOTECARIA.”, así como la tesis con número de registro 171,674 resuelta en la Novena Época por el Tercer Tribunal Colegiado del Primer Circuito, que se publicó bajo el rubro de: “PRESCRIPCIÓN NEGATIVA. CARGA DE LA PRUEBA DE LOS ELEMENTOS DE LA ACCIÓN.”

Quedo atenta a tus amables comentarios.

La Abogada del Tribunal.

FIRMÉ UN PAGARÉ HACE MÁS DE 5 AÑOS, HE REALIZADO PAGOS PERO LOS SUSPENDÍ

FIRMÉ UN PAGARÉ HACE MÁS DE 5 AÑOS, HE REALIZADO PAGOS PERO LOS SUSPENDÍ HACE COMO UN AÑO, Y ALGUIEN ME DIJO QUE DEBIDO AL TIEMPO TRANCURRIDO YA NO ME LO PUEDEN COBRAR.

Problema.- En el lugar en el que trabajaba me prestaron dinero, y me dieron a firmar  un pagaré en el cual se puso una cantidad que incluía tanto lo que me prestaron, así como los intereses que debía pagar; semanalmente me descontaron una parte de mi salario, pero como me cambié de trabajo ya no seguí pagando, y nadie me lo cobró cuando renuncié, pero se que lo tienen en mi expediente. Una persona que sigue trabajando ahí, me comentó que como el pagaré tiene más de tres años que lo firmé, ya prescribió y ya no me lo pueden cobrar. ¿Es cierto?

Respuesta.- No es cierto, el derecho que aparece en el pagaré, y por consecuencia tu adeudo, sigue vigente para su cobro, y la persona que lo tenga en su poder, tiene el derecho legal de cobrártelo.

Si bien es cierto que la ley señala que la Acción Cambiaria  prescribe en tres años, ello significa que no se puede tramitar el cobro por la vía ejecutiva, cuya característica principal es que en la primera actuación, el juez que conozca del asunto, ordene que se embarguen bienes propiedad del deudor, a fin de garantizar el pago, también es cierto que la ley prevé la posibilidad de ejercer diversa acción (causal), a virtud de la cual quien tenga el pagaré puede realizar el cobro sin realizar embargo en la primera actuación, y si como aseguras has realizado pagos, entonces la prescripción se cuenta desde la fecha del último pago, y no desde la fecha de su suscripción

Lo anterior encuentra su fundamento legal, en los artículos 5°, 174, 165, y demás relativos de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito, la Jurisprudencia por Contradicción, número 167427, resuelta por la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, en la Novena Época, bajo el rubro: “PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN CAMBIARIA DIRECTA. EL CÓMPUTO DEL PLAZO DE TRES AÑOS PARA QUE OPERE, INICIA EL DÍA SIGUIENTE AL DEL VENCIMIENTO DEL PAGARÉ FUNDANTE DE LA ACCIÓN.”, así como la Tesis resuelta en la Novena Época con el número de registro 201857, por el Primer Tribunal Colegiado del Quinto Circuito, que aparece con el rubro de: “ACCION CAUSAL. EN LA VIA ORDINARIA, ES NECESARIO SE SEÑALE LA RELACION JURIDICA QUE DIO ORIGEN A LA SUSCRIPCION DEL TITULO.”

Quedo en espera de tus amables comentarios al respecto.

La Abogada del Tribunal.

TRABAJÉ MÁS DE DIEZ AÑOS EN UNA EMPRESA, Y LOS NUEVOS DUEÑOS ME DESPIDIERON INJUSTIFICADAMENTE

TRABAJÉ MÁS DE DIEZ AÑOS EN UNA EMPRESA, Y LOS NUEVOS DUEÑOS ME DESPIDIERON INJUSTIFICADAMENTE, ASÍ QUE ACUDÍ ANTE LA JUNTA LOCAL DE CONCILIACIÓN Y ARBITRAJE A DEMANDAR, AHÍ OBTUVE LAUDO FAVORABLE, PERO AHORA ME DICEN QUE NO PUEDO HACER EFECTIVO MI CRÉDITO COMO TRABAJADOR, PORQUE EL ÚNICO INMUEBLE PROPIEDAD DE LOS NUEVOS DUEÑOS, YA FUE REMATADO.

Problema.- Durante más de diez años estuve trabajando en una fábrica con los originales dueños, como dos años antes de cumplirlos la vendieron, y con la llegada de nuevos jefes, los criterios cambiaron, yo cumplía con mi trabajo, pero uno de ellos me despidió injustificadamente, así que los demandé ante la Junta Local de Conciliación y Arbitraje; pasaron varios años y por fin, conseguí Laudo favorable, en el cual, entre otras cosas se condenó a los dueños a que me entregara una suma por todo el dinero que se me debía, sin embargo, al intentar embargar la propia fábrica para garantizar el pago, se me informó que existía un embargo anterior, como resultado de un juicio en que los propietarios fueron demandados ante un Juzgado Civil por el adeudo de varios pagarés. Cuando la Junta Local envió oficio al Juzgado Civil para que se me pagara, fui informado que la fábrica ya había sido rematada, es esto legal?  

Respuesta.- Sí es legal, porque si bien es cierto que al tratarse de créditos a favor de los trabajadores, estos tienen preferencia en su pago, también lo es, que las Tercerías Excluyentes de Preferencia, como las denomina la ley, deben ser interpuestas antes de que se haga la correspondiente venta judicial, pues al haber sido rematada la negociación, como me indicas, ya salió del patrimonio de quienes te debían el dinero, es decir, en la actualidad ya es un dueño diverso, que nada tiene que ver contigo ni con los créditos anteriores, esto es, debido a que tu adeudo no se encontraba inscrito en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio, al momento en que se adjudicó a otra persona, y por tanto, ya no puedes cobrar tu dinero con el valor de ese bien. Considero que sería conveniente realizar una investigación en el propio Registro Público, a fin de que te informes si existe algún otro bien a nombre de quienes te deben tu dinero.

Lo anterior encuentra su fundamento legal, principalmente en los artículos 1367, 1374 y demás relativos del Código de Comercio, así como en la Tesis con número de registro 164 884, resuelta en la Novena Época por el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito, que aparece con el rubro de:  “TERCERÍA EXCLUYENTE DE PREFERENCIA. OPORTUNIDAD DE SU PRESENTACIÓN (INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 1374 DEL CÓDIGO DE COMERCIO), así como la tesis con número de registro 171,008 resuelta por el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Sexto Circuito en la Novena Época, que se publicó con el rubro de: “TERCERÍA DE PREFERENCIA. CARECE DE MATERIA LA PROMOVIDA, UNA VEZ ADJUDICADO AL EJECUTANTE EL BIEN EMBARGADO, AL HABERSE EFECTUADO EL PAGO A FAVOR DE PERSONA DIVERSA AL TERCERISTA”.

Quedo en espera de tus amables comentarios al respecto.

VENCIMIENTO ANTICIPADO

EN MI CONTRATO DICE QUE PARA PAGAR MI CRÉDITO CUENTO CON 20 AÑOS, PERO EL BANCO NO LO RESPETÓ PUES AHORA YA ME ESTÁ EXIGIENDO LA TOTALIDAD DE LO ADEUDADO MÁS OTRAS CANTIDADES.

Problema.- Obtuve de un Banco un crédito, y se convino en el contrato que yo lo pagaría  en veinte años; como las mensualidades son cada vez más altas y en mi negocio no gano tanto dinero, he realizado pagos fuera de tiempo, con dos o tres meses de atraso pero sí he pagado. Me han llamado del Banco por teléfono, y también me han enviado cartas en que me cobran, pero además me dicen que van a dar por vencido el plazo que me dieron, y que tengo que pagar todo lo que debo, más intereses, y lo que cueste el juicio. Es decir, ahora es el Banco el que no cumple con lo que pactamos. ¿Puede el Banco cancelar el plazo?

Respuesta.- El Banco sí puede dar por vencido anticipadamente el plazo que se pactó en el contrato, porque es una facultad que tiene para el caso de que el deudor, como en este caso tú, no cumpla con los pagos a que se comprometió, en las fechas y por la cantidad señalada, lo cual debe estar contenido en tu contrato.

Tú incumpliste desde que comenzaste a no hacer los pagos en el día que se te fijó, además si pagas después de dos o tres meses, como aseguras, ese retraso ya causó intereses moratorios que deberías pagar para que se considerara que vas al corriente.

Por lo que se refiere a que tendrás que pagar los gastos del juicio, también es legal, porque en el supuesto de que se te demande, y tú no demuestres haber cumplido en los términos del contrato, sí es muy probable que el juez que conozca del asunto te condene al pago de los gastos que se originen por este motivo.

Quedo atenta a tus amables comentarios.

La Abogada del Tribunal.

El despido de Carmen Aristegui

En estos días, todos los medios de comunicación, nos han invadido con la noticia de que MVS rescindió la relación de trabajo que tenía con la muy admirada Carmen Aristegui, sin embargo, pocos se han detenido en analizar las causas, concentrándose sólo en los efectos.

En principio, debemos puntualizar que entre ambas personas, una moral y otra física, lo único que existía era una relación laboral, qué trascendencia tiene esto?, que la subordinación de la periodista a su patrón MVS, según la Doctrina legal, se traducía en un poder de mando, deber de obediencia, y una dependencia económica.

La inteligente periodista perdió el piso, y no quiso hacer caso de la experiencia de José Gutiérrez Vivó, quien enfrentado con su entonces patrón Francisco Aguirre, dueño de Radio Centro, igualmente perdió la batalla porque si bien es cierto que ambos en su momento han sido líderes de opinión y sobresalientes captores de audiencia, también lo es que ambos han sido únicamente empleados, vamos, asalariados, que en el momento que se enfrentan al que les paga, llevan las de perder, como en ambos casos sucedió.

Sabedores de la trascendencia del despido a la popular conductora, los dueños de la empresa argumentaron “pérdida de la confianza”, derecho que la ley laboral concede a los patrones con el sólo requisito de acreditar la conducta atribuida al empleado, en el presente caso, la conducta que motivó el despido fue la unilateral decisión de involucrar a la empresa en Méxicoleaks, lo cual va en contra de los intereses de MVS. Desgraciadamente, sus admiradores se rasgan las vestiduras y lloran amargamente por lo que llaman un “ataque a la libertad de expresión”, cuando no lo es y se trata únicamente del berrinche de una empleada enfrentando a su patrón, es decir, la vieja historia de pelearse con el dueño del balón.

Sólo queda desear que los “estudiantes” (que no estudian), los trabajadores (que no trabajan) y los profesores (que no enseñan) se dediquen a hacer plantones y bloqueos para que reinstalen a la periodista en su trabajo.

La Abogada del Tribunal.

EL BANCO ABUSÓ DE MI IGNORANCIA

YO NO SE DE CUESTIONES FINANCIERAS Y AHORA TENGO UNA DEUDA IMPAGABLE CON EL BANCO.

Problema.- Para crecer mi negocio, solicité un préstamo al banco, pero en la sucursal a la que acudí, no me informaron sobre varias cosas que ahora aparecen en la escritura, y como en la Notaría no me permitieron leer lo que iba a firmar, ahora que estoy pagado las mensualidades que me fijaron, me doy cuenta de que cada vez son más altas. Fui al Banco a reclamar, y ahí me dijeron que yo estuve de acuerdo en la forma y montos de hacer los pagos, pero eso no es cierto porque nunca leí lo que iba a firmar, además de que son términos cuyo significado desconozco, y que nadie me explicó.

Respuesta.- Cuando un Banco autoriza un crédito, generalmente él pone los términos y condiciones, y si previo a la firma de la escritura tú no te asesoras o preguntas todas tus dudas al empleado del propio Banco, lo más probable es que pase lo que hoy te sucede a ti, que te encuentres con una deuda muy difícil de pagar.

Te sugiero, que en la medida de tus posibilidades sigas pagando tu adeudo, porque aunque no hayas tenido oportunidad de opinar sobre las condiciones del préstamo, en la escritura aparece asentado que estuviste de acuerdo en ellas, y al final de ese documento podrás leer que el Notario dio fe de que se te explicaron las condiciones de pago y que tú las aceptaste y tan es así que firmaste y recibiste el dinero.

Quedo atenta a tus amables comentarios.

La Abogada del Tribunal.

EL ASESINATO DE AIDÉ NAVA

El crimen organizado, constituido por diversos grupos violentos relacionados con el narcotráfico, y que se han apoderado del Estado de Guerrero, en México, cobró una víctima más en la persona de Aidé Nava, quien era precandidata del PRD a la alcaldía de Ahuacuotzingo. El asesinato de esta mujer viene a sumarse a la lista de ilícitos en contra de políticos de la Entidad, pues si bien es cierto que aún no se tiene certeza del móvil del crimen, también lo es, que llama la atención de que tanto ella como su familia eran activos políticos en la Entidad.

Cabe hacer mención, que además de los añejos problemas de violencia que enfrentaba el Estado, ahora, profesores afiliados a diversas Secciones del Sindicato de Maestros, han amenazado con impedir que se realicen elecciones en el Estado, a condición de que aparezcan con vida los cuarenta y tres estudiantes normalistas desaparecidos.

Sin embargo, tanto el Gobernador de Guerrero Rogelio Ortega, como el Secretario Federal de Gobernación Miguel Osorio Chong, han coincidido en declarar que las elecciones del próximo 7 de junio se realizarán, aunque algunos grupos radicales se opongan a ello, puesto que tanto las autoridades locales como las federales se encuentran trabajando para brindar las condiciones necesarias de seguridad a los votantes, ya que es un derecho de los Guerrerenses y no puede ser violentado por lo que se llamó grupos “minoritarios”.

Desgraciadamente, no existe un protocolo de protección a los políticos contendientes en los diversos niveles, pues el Gobierno Federal sólo brinda protección a los candidatos a gobernador en los Estados, y Aidé Nava, únicamente era precandidata a una alcaldía, no obstante Osorio Chong ofreció protección de las fuerzas federales a los candidatos que lo deseen por haber sido amenazados.

Llama la atención en este caso, que tanto el esposo como el hijo de la precandidata, también fueron víctimas en diversos hechos delictuosos y que nunca se localizó y castigó a los culpables. Deseamos que en este caso no ocurra lo mismo, y que las autoridades esclarezcan el crimen a fin de que no quede impune y siga creciendo el malestar no sólo entre los guerrerenses sino entre todos los mexicanos.

MI ESPOSO TRABAJÓ EN UN BANCO, LE HICIERON UN PRÉSTAMO Y NO LO TERMINÓ DE PAGAR PORQUE LO DESPIDIERON, AHORA UN DESPACHO DE ABOGADOS LO AMENAZA CON ARRESTARLO PARA QUE PAGUE

Problema.- Mi esposo estuvo trabajando en un banco y le prestaron $200,000.00 (DOSCIENTOS MIL PESOS 00/100 M.N.) y como garantía firmó un pagaré, pero cuando todavía no terminaba de pagar lo despidieron, así que por razón natural al no tener trabajo no ha podido liquidar su adeudo de $40,000.00 (CUARENTA MIL PESOS 00/100 M.N.) que le faltaban cubrir, pero ahora con frecuencia nos han llegado papeles de un despacho en que le cobran lo que debe, lo amenazan con romper las cerraduras de la puerta y además arrestarlo, transcribiendo en el papel fragmentos de un artículo del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, que dice: “Artículo 73. Los jueces para hacer cumplir sus determinaciones pueden emplear cualquiera de los siguientes medios de apremio…II El auxilio de la fuerza pública y la fractura de cerraduras si fuere necesario; III El cateo por orden escrita; IV El arresto por treinta y seis horas…”, mi pregunta es: ¿Está autorizado el Despacho para cumplir estas amenazas?

Respuesta.- El despacho como tal no puede hacerlo, sin embargo, si tu esposo continúa sin pagar, el asunto puede ser llevado ante los Tribunales, y una vez que el Banco  obtenga sentencia favorable, será el juez y no el despacho, el que ordene cualquiera de las medidas transcritas para obligar al deudor a cubrir el adeudo.

Es importante mencionar, que la primera actuación judicial que se realiza para el cobro de un pagaré, es el embargo de bienes propiedad del deudor, y si durante el juicio éste continúa sin pagar, en la sentencia definitiva que se dicte en el asunto, además de la orden para que pague lo que aún debe, se le condenará al pago de los intereses moratorios que se causaron desde la fecha en que debió pagar y hasta que cubra en su totalidad el adeudo, así como los gastos que el propio juicio origine al Banco; se darán cinco días para que haga el pago voluntario, y en caso de no hacerlo, el Juez ordenará la venta de los bienes embargados para que con su producto, se pague al Banco.

Yo te sugiero, que para evitar que la deuda siga creciendo por los intereses, te pongas en contacto con el despacho que les está cobrando, a fin de negociar un plan de pagos, y evitarse mayores problemas a futuro.

Quedo atenta a tus amables comentarios.

La Abogada del Tribunal.

BENEFICIARIO PREFERENTE

COMPRÉ UN AUTOMÓVIL NUEVO EN UNA AGENCIA,  Y ESTUVE PAGANDO CON REGULARIDAD EL SEGURO, PERO CUANDO ME LO ROBARON LA COMPAÑÍA DE SEGUROS ME DIJO QUE NO TENÍA DERECHO A QUE ME LO PAGARAN.

Problema.- En una agencia automotriz saqué a crédito un automóvil, y ahí mismo me vendieron un seguro contra robo y daños a terceros, el cual estuve pagando con regularidad al igual que las mensualidades, y demás cargos por el automóvil, sin embargo, hace como un año me lo robaron, levanté el acta ante el Ministerio Público, y dí aviso tanto a la Agencia Automotriz, como a la compañía de seguros, y estas dos últimas me dijeron que a pesar de haber cumplido con los pagos, yo no tenía derecho a que a mí me pagaran el automóvil.

Puse una queja ante la Comisión Nacional de Seguros y Fianzas, y después de llevar un procedimiento para conciliar nuestros intereses, fui informado, de que a pesar de haber estado pagando con puntualidad las mensualidades del seguro que contraté, no tengo derecho a que se me pague cantidad alguna, porque en la póliza dice que la Agencia Automotriz es el “beneficiario preferente”, lo que yo considero que es ilegal.

Respuesta.- No es ilegal lo que te dijeron, ni su negativa de pagarte, te explico:

Cuando se adquiere un vehículo que va a pagarse a plazos, la agencia automotriz te pone como requisito el que compres un seguro por pérdida total o robo, así como que ella quede como beneficiario preferente, lo que significa que si acontece el siniestro cuando aún no has terminado de pagar, como fue tu caso, el seguro se encargará de cubrir tu adeudo, pero de ninguna forma queda pactado que a ti se te va a pagar cantidad alguna, sino únicamente pagarán a la agencia lo que debes, así tu deuda queda cubierta.

El problema es que muy pocas veces se da al cliente una amplia explicación, y en la mayoría de los casos, el cliente tampoco lee los términos del seguro que contrató, así que cuando sucede el siniestro, a quien pagan es a la agencia automotriz, lo cual, te reitero, no es ilegal.

Quedo atenta a tus amables comentarios:

La Abogada del Tribunal.

NO ME PAGAN LA RENTA POR UN TERRENO QUE LES ALQUILÉ

SOY PROPIETARIO DE UN TERRENO GRANDE, Y DESDE HACE UN AÑO LO ALQUILÉ PARA TALLER MECÁNICO, PERO COMO DICE MI INQUILINO QUE HIZO MUCHOS GASTOS PARA ACONDICIONARLO, NO ME HA PAGADO LA RENTA NI QUIERE SALIRSE.

Problema.- Tenía un terreno sin ocupar, sólo estaba bardado y con zaguán, pero como es grande, hace un año un vecino me pidió que se lo rentara para instalar ahí un taller mecánico, firmamos el contrato de arrendamiento junto con su fiador, convenimos la renta y me dejó de depósito un mes, así que de inmediato le entregué las llaves de la puerta, porque me dijo que necesitaba hacer adecuaciones para utilizarlo; ya está trabajando en él, pero nunca me ha pagado la renta. Cuando le cobro me contesta que gastó mucho dinero en el material que utilizó para acondicionarlo, que por eso no me paga, y que se va a quedar así hasta que haya desquitado todo lo que invirtió, pero yo creo que no es justo pues ni se sale ni me paga.

Respuesta.- Si ya intentaste sin éxito que tu inquilino te pague, todavía te queda la posibilidad de demandarle judicialmente a él y al fiador, la rescisión del contrato de arrendamiento, pues debe pagarte renta desde la fecha de firma del contrato; para esto, un abogado de tu confianza te debe tramitar el juicio ante el Tribunal Superior de Justicia.

Es importante que te mencione, que en el juicio le corresponde al demandado demostrar que se encuentra al corriente en los pagos a que se comprometió, pues de lo contrario el juez que conozca del asunto dictará sentencia en la cual se le condene al pago de las rentas vencidas, así como de las que se sigan venciendo hasta que legalmente se te entregue el terreno, asimismo ordenará que al requerirle el pago y no lo realice, que se le embarguen bienes de su propiedad para que con su venta se pague el adeudo; a ti solo te corresponde demostrar la relación contractual, es decir, que tú le rentaste a él el terreno, y eso se acredita con la presentación del Contrato celebrado entre ambas partes, así como tu afirmación de que no te ha pagado, ya que al ser un hecho negativo la ausencia del pago, tú no puedes demostrarlo, ya que sería ilógico que la ley te exigiera que tú lo hicieras, por tanto, le corresponde a los deudores probar que sí cumplieron con sus pagos.

Quedo atenta a tus amables comentarios o dudas.

La Abogada del Tribunal.

QUIEN ME RENTÓ NO ES EL PROPIETARIO

HACE DOS AÑOS ME RENTARON UNA ACCESORIA, PERO ME ESTOY ENTERANDO QUE QUIEN ME LA RENTÓ NO ES EL PROPIETARIO ASÍ QUE YA NO LE PAGO LA RENTA, Y AHORA ME AMENAZA QUE ME VA A SACAR.

Problema.- Estoy ocupando como inquilino una accesoria desde hace dos años, pero hace un tiempo unos vecinos me dijeron que el dueño murió hace tiempo, y que la persona con quien contraté no es el propietario, yo le pregunté a él y me dijo que efectivamente todo era cierto, pero que yo no tenía problema alguno pues la esposa del que era dueño lo había autorizado, por ese motivo dejé de pagarle la renta desde hace seis meses y ahora me dice que me va a demandar para sacarme, por incumplir con mis compromisos. Yo tengo la desconfianza de pagarle a una persona que no es dueño, pero tampoco quiero que me saque de la accesoria porque ahí tengo mi negocio de venta de pollo y verduras.

Respuesta.- Efectivamente, mientras tú te encuentres al corriente en el pago de tus rentas, no tendrás problema alguno con la persona que te rentó, ni con cualquiera que en un futuro se presente ante ti para desalojarte por incumplimiento de tus obligaciones.

Para el caso de que continúes con tu negativa en pagar las rentas a que te comprometiste, corres el grave riesgo de que se te demande ante el Juzgado Civil competente la Rescisión del Contrato de Arrendamiento, que celebraste ya que para ejercitar esa acción, no es necesario demostrar ser el propietario de la accesoria, sino únicamente acreditar que se trata de la persona que firmó el contrato y que como consecuencia, fue quien te autorizó que la ocuparas.

Te sugiero que si no quieres tener problemas con quien te alquiló la accesoria, te pongas al corriente en tus rentas, conserves tus recibos de pago, y evites, que en ejecución de la sentencia respectiva, seas desalojado.

   

Quedo atenta a tus amables comentarios o dudas.

La Abogada del Tribunal.

NECESITO QUE ME DEVUELVAN MI DEPARTAMENTO

DI EN ALQUILER UN DEPARTAMENTO, Y SÍ ME ESTÁN PAGANDO LA RENTA, PERO AHORA LO NECESITO PORQUE MI HIJA SE VA A CASAR Y NO TIENE EN DÓNDE VIVIR.

Problema.- Soy propietaria de un departamento en condominio, celebré contrato de arrendamiento desde hace cuatro años, y convenimos desde el principio que el plazo para su vigencia era de un año forzoso para ambas partes, terminado el cual se convertiría en voluntario; como mi inquilina es puntual en el pago de sus rentas no he tenido problemas con ella, pero ahora está por casarse mi hija y necesito que me lo entregue para que en él viva mi hija con su esposo. Hablé con mi inquilina y no se quiere salir pues dice que ella no ha sido incumplida, y que no la puedo demandar porque no me debe nada. No se si sea cierto, pero ya no quiero seguirle rentando porque mi hija  no tiene en donde vivir.  

Respuesta.- Sí es posible que recuperes tu departamento aunque tu inquilina se encuentre al corriente en el pago de sus rentas.

Para ello debes tener en cuenta varias cosas: al convertirse el arrendamiento en voluntario en cuanto a su vigencia, es necesario que previamente a que le demandes la terminación ante un Juez de lo Civil, que le hagas saber tu voluntad de ya no arrendárselo, y toda vez que la ley exige que el aviso se haga de forma fehaciente, e indubitable, es decir, que no debe caber la menor duda, de que la persona a quien debe darse tal aviso, conozca esa voluntad, tal aviso lo deberás hacer mediante Diligencias de Jurisdicción Voluntaria, que consisten únicamente en que por conducto del Secretario Actuario adscrito al Juzgado que conozca de ellas, se le haga saber a tu inquilina, que es tu voluntad dar por terminado el contrato de arrendamiento, que cuenta con un lapso de treinta días naturales para que desocupe, y que la renta deberá seguirla pagando hasta que legalmente te entregue el departamento.    

Para el caso de que haya transcurrido el lapso que se le dio a tu inquilina para la desocupación, y que continúe habitando ahí, entonces ya estás en posibilidad de demandarle judicialmente la Terminación del Contrato de Arrendamiento, con base en las Diligencias precitadas y el propio Contrato de Arrendamiento. En este juicio, tu inquilina tendrá derecho de manifestar al Juez lo que a su interés convenga, sin embargo, al ser tú la propietaria y haber realizado previamente el aviso de terminación del contrato, no se te puede obligar a que continúes con una relación contractual con la que ya no estás de acuerdo. En la sentencia definitiva se le condenará a la desocupación voluntaria, en el lapso de cinco días hábiles contados a partir de que la sentencia se declare firme, y para el caso de que no lo haga así, el juez ordenará el lanzamiento a costa de la propia inquilina.

Quedo atenta a tus amables comentarios o dudas.

La Abogada del Tribunal.

YA TENGO DERECHOS SOBRE ESTA CASA

YA TENGO DERECHOS SOBRE LA CASA QUE HABITO, PUES DESDE HACE MÁS DE 20 AÑOS QUE ME LA RENTAN, Y VARIAS PERSONAS ME HAN DICHO QUE PUEDO QUEDARME CON ELLA, PUES EL QUE ERA DUEÑO YA SE MURIÓ.

Problema.- Desde hace más de veinte años que un señor de nombre Eugenio me rentó la casa que ocupo actualmente, siempre he pagado con puntualidad, así como el agua, y tengo casi todos los recibos de ambas cosas, antes le pagaba a él, y ahora a sus hijos porque Don Eugenio murió hace como cinco años, sin embargo, varias vecinas me han dicho que en todos estos años ya he pagado más del valor que tiene la casa, y que como los hijos no son los dueños, yo puedo quedarme con la casa, pero no se qué hacer para lograrlo.

Respuesta.- No es cierto que tengas derecho a quedarte con la casa, pues tu posesión es lo que se llama “derivada”, es decir, que fue el original dueño quien te permitió entrar a ocuparla, como inquilino y mediante el pago de una renta.

Para prescribirla en tu favor, o sea para la hicieras tuya tomando en cuenta el solo transcurso del tiempo, sería necesario, básicamente y entre otras cosas también importantes, que demostraras en juicio que tu posesión ha sido en concepto de DUEÑO, y en tu caso eso no es posible porque siempre has sido arrendatario, también deberías demostrar que tienes un documento público o privado, o que verbalmente el señor Eugenio, te hubiera transmitido la propiedad de la casa. Has pagado, sí porque sólo se te prestó para habitarla en calidad de inquilino y el agua que pagaste fue porque tú la consumiste y era tu deber hacerlo, pero ello no te hace dueño del inmueble.

Por otra parte, tal vez, legalmente en la actualidad los hijos no sean los propietarios de la casa, pero en cualquier momento, ellos pueden hacer valer su derecho a fin de que mediante  juicio sucesorio, o de la ejecución de un testamento, si es que lo hay, se declare quién es el nuevo propietario, lo que no sucede en tu caso porque solamente eres arrendatario.   

Quedo atenta a tus amables comentarios:

La Abogada del Tribunal.

QUIERO QUE ME REGRESEN MI DINERO

UNA INMOBILIARIA ME OFRECIÓ EN VENTA UN DEPARTAMENTO, PAGUÉ EL ENGANCHE Y VARIAS MENSUALIDADES, PERO NO ME LO HAN ENTREGADO PORQUE NI SIQUIERA LO HAN CONSTRUIDO, ASÍ QUE QUIERO QUE ME REGRESEN MI DINERO.

Problema.- Hace aproximadamente tres años, compré en pre venta un departamento, y comencé a pagarlo mediante depósitos en el banco, a la cuenta que me proporcionó la Inmobiliaria vendedora; en el contrato dice que me lo entregarían en dieciocho meses totalmente terminado y con acabados, pero ni siquiera lo han construido pues en el terreno sólo hay hoyos. Cada que voy a preguntar me dicen que han tenido dificultades para construir pues no han podido conseguir los permisos ante la Delegación Política, pero que ya pronto van a comenzar, yo no les creo porque es casi un año de que me lo debían entregar, así que suspendí los pagos y quiero que me regresen mi dinero.

Respuesta.- La acción que debes ejercitar en contra de la Inmobiliaria se llama de Rescisión de Contrato de Compraventa, y tiene por objeto que el juez declare que la inmobiliaria incumplió con la entrega del departamento, y como consecuencia, que se rescinda el contrato, que te devuelvan el dinero que entregaste con los respectivos intereses legales del 9% anual, así como, que en caso de que se haya pactado, te pague una pena convencional debido a su incumplimiento.

Debes presentar el contrato que firmaste, con lo que demostrarás en el juicio, la existencia de la relación contractual con la inmobiliaria, así como la forma y términos en que ambas partes adquirieron derechos y obligaciones, y presentarás también los originales de las fichas de depósitos bancarios que hayas realizado como pago por el departamento.

Una vez obtenida la sentencia favorable, y que ésta se encuentre firme, es decir, que las instancias superiores que en su caso hubieran conocido del asunto, la hayan confirmado, el juez ordenará que en ejecución de la misma y en un término voluntario la inmobiliaria te haga los pagos respectivos, y en caso de no hacerlo así, que se le embarguen bienes, que sean suficientes para garantizar la suma que te adeuden.

Quedo atenta a tus amables comentarios:

La Abogada del Tribunal.

NO ME PAGARON LA CASA QUE VENDÍ

NO ME PAGÓ COMPLETO EL PRECIO DE LA CASA QUE LE VENDÍ, VIVE EN ELLA, Y AHORA DICE QUE ES SUYA.

Problema.- Mi hijo me comentó que su amigo Jorge, junto con su familia, no tenía en dónde vivir, y como yo tenía una casa desocupada se las presté porque me aseguraron que sólo era por tres meses, mientras encontraban a dónde cambiarse. A los tres meses, Jorge me dijo que mejor me la compraba, así que por la confianza que había, verbalmente convenimos el precio y la forma de pago, me dio un enganche por el equivalente al 20% del total del precio, y quedamos en que el resto me lo pagaría en tres exhibiciones en los próximos seis meses, sin embargo al llegar las fechas convenidas, se negó a pagarme o a desocupar, ahora me dice que ya me terminó de pagar y que es dueño de la casa, aunque sólo tiene un recibo que le di por el enganche.

Respuesta.- Para tener mayor seguridad en la acción principal que en su oportunidad ejercites de Cumplimiento de Contrato de Compraventa, debes tramitar unos Medios Preparatorios a Juicio Ordinario Civil que como su nombre lo indica, su ejercicio debe ser previo al juicio principal, y su objetivo es, que ante la presencia judicial se le hagan a Jorge una serie de preguntas, relacionadas con la calidad en la cual entró a vivir en tu casa y con qué carácter se ostenta en la actualidad, si de sus respuestas se advierte que acepta haber celebrado contigo el contrato de compraventa que mencionas, tú tendrás la base para promover el juicio en que le demandes el pago de lo que te adeuda.

En el juicio de Cumplimiento de Contrato de Compraventa, debes demostrar ante el juez, que ambas partes celebraron el contrato verbal, sus términos, así como que tú sí hayas cumplido con lo que te correspondía, pues sólo quien sí cumplió tiene el derecho de exigir que el otro cumpla; para demostrar lo anterior, necesitarás presentar a dos testigos a los cuales les consten estos hechos, así como copia certificada de los Medios Preparatorios que ya habrás tramitado, y si tienes, copia del recibo por el enganche que te pagó. Una vez que obtengas sentencia favorable, y ésta se encuentre firme, en ejecución de ella, el juez ordenará que se le embarguen a Jorge, bienes suficientes que garanticen el adeudo y en su oportunidad éstos se puedan vender para que se te pague.

Cabe hacer la aclaración de que tratándose de pago, corresponde en juicio al deudor demostrar que sí pagó, es decir, al interponer la demanda, tienes a tu favor la presunción de que no se et pagó y a él le toca demostrar que sí lo hizo.  

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La Abogada del Tribunal.

MI TÍA ME VENDIÓ UN DEPARTAMENTO

HACE DIEZ AÑOS MI TÍA ME VENDIÓ UN DEPARTAMENTO, YA LE TERMINÉ DE PAGAR, PERO NO HA QUERIDO IR ANTE EL NOTARIO PARA HACERME LAS ESCRITURAS DE PROPIEDAD.

Problema.- Hace quince años estuve rentando un departamento en condominio que era  propiedad de mi tía, como ella necesitaba dinero me ofreció que lo comprara, así que convenimos el precio, y la forma que yo le pagaría en abonos, así como que en cuanto yo terminara de pagarle iríamos ante un Notario Público para que firmáramos las escrituras de propiedad, todo lo cual quedó asentado en un contrato privado que firmamos ante dos testigos. Yo cumplí en pagarle lo que me correspondía, y también me he hecho cargo de todos los pagos del departamento, como son el impuesto verdial, agua, y mantenimiento, pero ella no ha querido ir ante un notario para que firmemos las escrituras en que se reconozca mi propiedad, pues dice que no tiene dinero, y que además mi contrato ya no sirve porque tiene casi diez años de antigüedad.

Respuesta.- La acción civil que en este caso se debe ejercitar en contra de tu tía, se llama de Otorgamiento y Firma de Escritura, y tiene por objeto que el juez ordene que a tu contrato privado se le de la categoría de escritura pública, condenándola a ella a que acuda ante el Notario que tú elijas a fin de que firme la escritura correspondiente, así como que en caso de que tu tía no cumpla, el juez la firme en rebeldía de ella.

Te sugiero que acudas con un abogado de tu confianza, el cual deberá tramitar dicha acción ante el juzgado civil competente, y demandando a tu tía, se deberá demostrar en juicio tanto la relación contractual, como la obligación de tu tía de firmarte las escrituras, lo cual se demuestra con el contrato privado de compraventa que firmaron; también debes probar que tú cumpliste con tu obligación y pagaste la totalidad del precio pactado, pues sólo así tendrás derecho de exigir que tu tía cumpla con su parte, así que te son útiles los recibos que debiste recabar o en su caso si tienes el finiquito que en su oportunidad te haya dado tu tía. Puedes presentar testigos para acreditar tanto la celebración del contrato como para los pagos, y por último, NO importa el tiempo transcurrido desde que firmaste el contrato pues tu acción no prescribe.   

Quedo atenta a tus amables comentarios:

La Abogada del Tribunal.