NO ME PAGAN LA RENTA POR UN TERRENO QUE LES ALQUILÉ

SOY PROPIETARIO DE UN TERRENO GRANDE, Y DESDE HACE UN AÑO LO ALQUILÉ PARA TALLER MECÁNICO, PERO COMO DICE MI INQUILINO QUE HIZO MUCHOS GASTOS PARA ACONDICIONARLO, NO ME HA PAGADO LA RENTA NI QUIERE SALIRSE.

Problema.- Tenía un terreno sin ocupar, sólo estaba bardado y con zaguán, pero como es grande, hace un año un vecino me pidió que se lo rentara para instalar ahí un taller mecánico, firmamos el contrato de arrendamiento junto con su fiador, convenimos la renta y me dejó de depósito un mes, así que de inmediato le entregué las llaves de la puerta, porque me dijo que necesitaba hacer adecuaciones para utilizarlo; ya está trabajando en él, pero nunca me ha pagado la renta. Cuando le cobro me contesta que gastó mucho dinero en el material que utilizó para acondicionarlo, que por eso no me paga, y que se va a quedar así hasta que haya desquitado todo lo que invirtió, pero yo creo que no es justo pues ni se sale ni me paga.

Respuesta.- Si ya intentaste sin éxito que tu inquilino te pague, todavía te queda la posibilidad de demandarle judicialmente a él y al fiador, la rescisión del contrato de arrendamiento, pues debe pagarte renta desde la fecha de firma del contrato; para esto, un abogado de tu confianza te debe tramitar el juicio ante el Tribunal Superior de Justicia.

Es importante que te mencione, que en el juicio le corresponde al demandado demostrar que se encuentra al corriente en los pagos a que se comprometió, pues de lo contrario el juez que conozca del asunto dictará sentencia en la cual se le condene al pago de las rentas vencidas, así como de las que se sigan venciendo hasta que legalmente se te entregue el terreno, asimismo ordenará que al requerirle el pago y no lo realice, que se le embarguen bienes de su propiedad para que con su venta se pague el adeudo; a ti solo te corresponde demostrar la relación contractual, es decir, que tú le rentaste a él el terreno, y eso se acredita con la presentación del Contrato celebrado entre ambas partes, así como tu afirmación de que no te ha pagado, ya que al ser un hecho negativo la ausencia del pago, tú no puedes demostrarlo, ya que sería ilógico que la ley te exigiera que tú lo hicieras, por tanto, le corresponde a los deudores probar que sí cumplieron con sus pagos.

Quedo atenta a tus amables comentarios o dudas.

La Abogada del Tribunal.

QUIEN ME RENTÓ NO ES EL PROPIETARIO

HACE DOS AÑOS ME RENTARON UNA ACCESORIA, PERO ME ESTOY ENTERANDO QUE QUIEN ME LA RENTÓ NO ES EL PROPIETARIO ASÍ QUE YA NO LE PAGO LA RENTA, Y AHORA ME AMENAZA QUE ME VA A SACAR.

Problema.- Estoy ocupando como inquilino una accesoria desde hace dos años, pero hace un tiempo unos vecinos me dijeron que el dueño murió hace tiempo, y que la persona con quien contraté no es el propietario, yo le pregunté a él y me dijo que efectivamente todo era cierto, pero que yo no tenía problema alguno pues la esposa del que era dueño lo había autorizado, por ese motivo dejé de pagarle la renta desde hace seis meses y ahora me dice que me va a demandar para sacarme, por incumplir con mis compromisos. Yo tengo la desconfianza de pagarle a una persona que no es dueño, pero tampoco quiero que me saque de la accesoria porque ahí tengo mi negocio de venta de pollo y verduras.

Respuesta.- Efectivamente, mientras tú te encuentres al corriente en el pago de tus rentas, no tendrás problema alguno con la persona que te rentó, ni con cualquiera que en un futuro se presente ante ti para desalojarte por incumplimiento de tus obligaciones.

Para el caso de que continúes con tu negativa en pagar las rentas a que te comprometiste, corres el grave riesgo de que se te demande ante el Juzgado Civil competente la Rescisión del Contrato de Arrendamiento, que celebraste ya que para ejercitar esa acción, no es necesario demostrar ser el propietario de la accesoria, sino únicamente acreditar que se trata de la persona que firmó el contrato y que como consecuencia, fue quien te autorizó que la ocuparas.

Te sugiero que si no quieres tener problemas con quien te alquiló la accesoria, te pongas al corriente en tus rentas, conserves tus recibos de pago, y evites, que en ejecución de la sentencia respectiva, seas desalojado.

   

Quedo atenta a tus amables comentarios o dudas.

La Abogada del Tribunal.

NECESITO QUE ME DEVUELVAN MI DEPARTAMENTO

DI EN ALQUILER UN DEPARTAMENTO, Y SÍ ME ESTÁN PAGANDO LA RENTA, PERO AHORA LO NECESITO PORQUE MI HIJA SE VA A CASAR Y NO TIENE EN DÓNDE VIVIR.

Problema.- Soy propietaria de un departamento en condominio, celebré contrato de arrendamiento desde hace cuatro años, y convenimos desde el principio que el plazo para su vigencia era de un año forzoso para ambas partes, terminado el cual se convertiría en voluntario; como mi inquilina es puntual en el pago de sus rentas no he tenido problemas con ella, pero ahora está por casarse mi hija y necesito que me lo entregue para que en él viva mi hija con su esposo. Hablé con mi inquilina y no se quiere salir pues dice que ella no ha sido incumplida, y que no la puedo demandar porque no me debe nada. No se si sea cierto, pero ya no quiero seguirle rentando porque mi hija  no tiene en donde vivir.  

Respuesta.- Sí es posible que recuperes tu departamento aunque tu inquilina se encuentre al corriente en el pago de sus rentas.

Para ello debes tener en cuenta varias cosas: al convertirse el arrendamiento en voluntario en cuanto a su vigencia, es necesario que previamente a que le demandes la terminación ante un Juez de lo Civil, que le hagas saber tu voluntad de ya no arrendárselo, y toda vez que la ley exige que el aviso se haga de forma fehaciente, e indubitable, es decir, que no debe caber la menor duda, de que la persona a quien debe darse tal aviso, conozca esa voluntad, tal aviso lo deberás hacer mediante Diligencias de Jurisdicción Voluntaria, que consisten únicamente en que por conducto del Secretario Actuario adscrito al Juzgado que conozca de ellas, se le haga saber a tu inquilina, que es tu voluntad dar por terminado el contrato de arrendamiento, que cuenta con un lapso de treinta días naturales para que desocupe, y que la renta deberá seguirla pagando hasta que legalmente te entregue el departamento.    

Para el caso de que haya transcurrido el lapso que se le dio a tu inquilina para la desocupación, y que continúe habitando ahí, entonces ya estás en posibilidad de demandarle judicialmente la Terminación del Contrato de Arrendamiento, con base en las Diligencias precitadas y el propio Contrato de Arrendamiento. En este juicio, tu inquilina tendrá derecho de manifestar al Juez lo que a su interés convenga, sin embargo, al ser tú la propietaria y haber realizado previamente el aviso de terminación del contrato, no se te puede obligar a que continúes con una relación contractual con la que ya no estás de acuerdo. En la sentencia definitiva se le condenará a la desocupación voluntaria, en el lapso de cinco días hábiles contados a partir de que la sentencia se declare firme, y para el caso de que no lo haga así, el juez ordenará el lanzamiento a costa de la propia inquilina.

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La Abogada del Tribunal.

YA TENGO DERECHOS SOBRE ESTA CASA

YA TENGO DERECHOS SOBRE LA CASA QUE HABITO, PUES DESDE HACE MÁS DE 20 AÑOS QUE ME LA RENTAN, Y VARIAS PERSONAS ME HAN DICHO QUE PUEDO QUEDARME CON ELLA, PUES EL QUE ERA DUEÑO YA SE MURIÓ.

Problema.- Desde hace más de veinte años que un señor de nombre Eugenio me rentó la casa que ocupo actualmente, siempre he pagado con puntualidad, así como el agua, y tengo casi todos los recibos de ambas cosas, antes le pagaba a él, y ahora a sus hijos porque Don Eugenio murió hace como cinco años, sin embargo, varias vecinas me han dicho que en todos estos años ya he pagado más del valor que tiene la casa, y que como los hijos no son los dueños, yo puedo quedarme con la casa, pero no se qué hacer para lograrlo.

Respuesta.- No es cierto que tengas derecho a quedarte con la casa, pues tu posesión es lo que se llama “derivada”, es decir, que fue el original dueño quien te permitió entrar a ocuparla, como inquilino y mediante el pago de una renta.

Para prescribirla en tu favor, o sea para la hicieras tuya tomando en cuenta el solo transcurso del tiempo, sería necesario, básicamente y entre otras cosas también importantes, que demostraras en juicio que tu posesión ha sido en concepto de DUEÑO, y en tu caso eso no es posible porque siempre has sido arrendatario, también deberías demostrar que tienes un documento público o privado, o que verbalmente el señor Eugenio, te hubiera transmitido la propiedad de la casa. Has pagado, sí porque sólo se te prestó para habitarla en calidad de inquilino y el agua que pagaste fue porque tú la consumiste y era tu deber hacerlo, pero ello no te hace dueño del inmueble.

Por otra parte, tal vez, legalmente en la actualidad los hijos no sean los propietarios de la casa, pero en cualquier momento, ellos pueden hacer valer su derecho a fin de que mediante  juicio sucesorio, o de la ejecución de un testamento, si es que lo hay, se declare quién es el nuevo propietario, lo que no sucede en tu caso porque solamente eres arrendatario.   

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La Abogada del Tribunal.

QUIERO QUE ME REGRESEN MI DINERO

UNA INMOBILIARIA ME OFRECIÓ EN VENTA UN DEPARTAMENTO, PAGUÉ EL ENGANCHE Y VARIAS MENSUALIDADES, PERO NO ME LO HAN ENTREGADO PORQUE NI SIQUIERA LO HAN CONSTRUIDO, ASÍ QUE QUIERO QUE ME REGRESEN MI DINERO.

Problema.- Hace aproximadamente tres años, compré en pre venta un departamento, y comencé a pagarlo mediante depósitos en el banco, a la cuenta que me proporcionó la Inmobiliaria vendedora; en el contrato dice que me lo entregarían en dieciocho meses totalmente terminado y con acabados, pero ni siquiera lo han construido pues en el terreno sólo hay hoyos. Cada que voy a preguntar me dicen que han tenido dificultades para construir pues no han podido conseguir los permisos ante la Delegación Política, pero que ya pronto van a comenzar, yo no les creo porque es casi un año de que me lo debían entregar, así que suspendí los pagos y quiero que me regresen mi dinero.

Respuesta.- La acción que debes ejercitar en contra de la Inmobiliaria se llama de Rescisión de Contrato de Compraventa, y tiene por objeto que el juez declare que la inmobiliaria incumplió con la entrega del departamento, y como consecuencia, que se rescinda el contrato, que te devuelvan el dinero que entregaste con los respectivos intereses legales del 9% anual, así como, que en caso de que se haya pactado, te pague una pena convencional debido a su incumplimiento.

Debes presentar el contrato que firmaste, con lo que demostrarás en el juicio, la existencia de la relación contractual con la inmobiliaria, así como la forma y términos en que ambas partes adquirieron derechos y obligaciones, y presentarás también los originales de las fichas de depósitos bancarios que hayas realizado como pago por el departamento.

Una vez obtenida la sentencia favorable, y que ésta se encuentre firme, es decir, que las instancias superiores que en su caso hubieran conocido del asunto, la hayan confirmado, el juez ordenará que en ejecución de la misma y en un término voluntario la inmobiliaria te haga los pagos respectivos, y en caso de no hacerlo así, que se le embarguen bienes, que sean suficientes para garantizar la suma que te adeuden.

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La Abogada del Tribunal.

NO ME PAGARON LA CASA QUE VENDÍ

NO ME PAGÓ COMPLETO EL PRECIO DE LA CASA QUE LE VENDÍ, VIVE EN ELLA, Y AHORA DICE QUE ES SUYA.

Problema.- Mi hijo me comentó que su amigo Jorge, junto con su familia, no tenía en dónde vivir, y como yo tenía una casa desocupada se las presté porque me aseguraron que sólo era por tres meses, mientras encontraban a dónde cambiarse. A los tres meses, Jorge me dijo que mejor me la compraba, así que por la confianza que había, verbalmente convenimos el precio y la forma de pago, me dio un enganche por el equivalente al 20% del total del precio, y quedamos en que el resto me lo pagaría en tres exhibiciones en los próximos seis meses, sin embargo al llegar las fechas convenidas, se negó a pagarme o a desocupar, ahora me dice que ya me terminó de pagar y que es dueño de la casa, aunque sólo tiene un recibo que le di por el enganche.

Respuesta.- Para tener mayor seguridad en la acción principal que en su oportunidad ejercites de Cumplimiento de Contrato de Compraventa, debes tramitar unos Medios Preparatorios a Juicio Ordinario Civil que como su nombre lo indica, su ejercicio debe ser previo al juicio principal, y su objetivo es, que ante la presencia judicial se le hagan a Jorge una serie de preguntas, relacionadas con la calidad en la cual entró a vivir en tu casa y con qué carácter se ostenta en la actualidad, si de sus respuestas se advierte que acepta haber celebrado contigo el contrato de compraventa que mencionas, tú tendrás la base para promover el juicio en que le demandes el pago de lo que te adeuda.

En el juicio de Cumplimiento de Contrato de Compraventa, debes demostrar ante el juez, que ambas partes celebraron el contrato verbal, sus términos, así como que tú sí hayas cumplido con lo que te correspondía, pues sólo quien sí cumplió tiene el derecho de exigir que el otro cumpla; para demostrar lo anterior, necesitarás presentar a dos testigos a los cuales les consten estos hechos, así como copia certificada de los Medios Preparatorios que ya habrás tramitado, y si tienes, copia del recibo por el enganche que te pagó. Una vez que obtengas sentencia favorable, y ésta se encuentre firme, en ejecución de ella, el juez ordenará que se le embarguen a Jorge, bienes suficientes que garanticen el adeudo y en su oportunidad éstos se puedan vender para que se te pague.

Cabe hacer la aclaración de que tratándose de pago, corresponde en juicio al deudor demostrar que sí pagó, es decir, al interponer la demanda, tienes a tu favor la presunción de que no se et pagó y a él le toca demostrar que sí lo hizo.  

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La Abogada del Tribunal.

MI TÍA ME VENDIÓ UN DEPARTAMENTO

HACE DIEZ AÑOS MI TÍA ME VENDIÓ UN DEPARTAMENTO, YA LE TERMINÉ DE PAGAR, PERO NO HA QUERIDO IR ANTE EL NOTARIO PARA HACERME LAS ESCRITURAS DE PROPIEDAD.

Problema.- Hace quince años estuve rentando un departamento en condominio que era  propiedad de mi tía, como ella necesitaba dinero me ofreció que lo comprara, así que convenimos el precio, y la forma que yo le pagaría en abonos, así como que en cuanto yo terminara de pagarle iríamos ante un Notario Público para que firmáramos las escrituras de propiedad, todo lo cual quedó asentado en un contrato privado que firmamos ante dos testigos. Yo cumplí en pagarle lo que me correspondía, y también me he hecho cargo de todos los pagos del departamento, como son el impuesto verdial, agua, y mantenimiento, pero ella no ha querido ir ante un notario para que firmemos las escrituras en que se reconozca mi propiedad, pues dice que no tiene dinero, y que además mi contrato ya no sirve porque tiene casi diez años de antigüedad.

Respuesta.- La acción civil que en este caso se debe ejercitar en contra de tu tía, se llama de Otorgamiento y Firma de Escritura, y tiene por objeto que el juez ordene que a tu contrato privado se le de la categoría de escritura pública, condenándola a ella a que acuda ante el Notario que tú elijas a fin de que firme la escritura correspondiente, así como que en caso de que tu tía no cumpla, el juez la firme en rebeldía de ella.

Te sugiero que acudas con un abogado de tu confianza, el cual deberá tramitar dicha acción ante el juzgado civil competente, y demandando a tu tía, se deberá demostrar en juicio tanto la relación contractual, como la obligación de tu tía de firmarte las escrituras, lo cual se demuestra con el contrato privado de compraventa que firmaron; también debes probar que tú cumpliste con tu obligación y pagaste la totalidad del precio pactado, pues sólo así tendrás derecho de exigir que tu tía cumpla con su parte, así que te son útiles los recibos que debiste recabar o en su caso si tienes el finiquito que en su oportunidad te haya dado tu tía. Puedes presentar testigos para acreditar tanto la celebración del contrato como para los pagos, y por último, NO importa el tiempo transcurrido desde que firmaste el contrato pues tu acción no prescribe.   

Quedo atenta a tus amables comentarios:

La Abogada del Tribunal.

SÓLO HE PAGADO INTERESES

TENGO UN PRÉSTAMO BANCARIO, LO HE PAGADO PUNTUALMENTE POR VARIOS AÑOS, PERO LA CANTIDAD QUE DEBO CASI NO HA DISMINUIDO.

Problema.- Desde hace aproximadamente cinco años, tengo un préstamo hipotecario con un Banco, mensualmente he pagado la cantidad que me fijaron, pero al acudir en días pasados a aclarar el estado de cuenta que el propio Banco me envía, fui informado que casi debo lo mismo de capital pues sólo he pagado intereses y “accesorios”, sin que yo sepa qué es este concepto, ni por qué mi deuda sigue casi igual. ¿Es esto legal?

Respuesta.- Sí es legal que las sumas que has pagado sean aplicadas en primer lugar a cubrir intereses, y accesorios, y en último lugar a la cantidad que te dieron como préstamo o suerte principal; siendo los primeros la suma a que tiene derecho quien te hace el préstamo, y los segundos pueden ser, según el caso particular de tu contrato: ya sea comisiones, primas de seguros de vida y/o de daños, así como algún tipo de gasto que realice el Banco, y que se haya convenido su pago en el propio contrato.

Yo te sugiero que leas la escritura que te dio el Banco o el Notario ante quien firmaste tu crédito, y lo que no entiendas, que acudas al propio Banco para que ahí te expliquen los términos en que se convino pagar tu préstamo, pues siempre que se trata de un préstamo bancario, durante los primeros años sólo se abona una mínima parte de los pagos al capital, y si haces pagos adelantados, éstos se abonan a las últimas mensualidades.

El hecho de que en el Banco te expliquen los mecanismos de aplicación de tus pagos, no significa que dichos mecanismos vayan a variar, puesto que fueron las condiciones que el propio Banco impuso y que tú aceptaste desde el momento en que firmaste la solicitud y el contrato correspondientes, así como que dispusiste del dinero del préstamo.   

La Abogada del Tribunal.

COMO NUNCA ME CASÉ, ME QUEDÉ CUIDANDO A MIS PADRES, ELLOS YA MURIERON, PERO AHORA MIS HERMANOS DICEN QUE LA CASA ES SUYA.

Problema.- Fuimos tres  hermanos y yo soy la única mujer, ellos se casaron y se fueron a vivir con sus familias, yo no me casé así que siempre viví en la casa paterna; cuando mis padres fueron ancianos yo me encargué de cuidarlos, así que hace diez años, cuando mi papá estaba por fallecer, le dijo a mi mamá que pusieran la casa a mi nombre porque era lo justo y me evitaban problemas, así que ambos firmaron un documento de cesión de derechos en mi favor, debido a que estaban casados por sociedad conyugal y la casa les pertenecía a ambos. Ahora que también falleció mi mamá, vienen mis hermanos y me dicen que la casa es de ellos y que ese papel de cesión no tiene validez. Yo he pagado todos los servicios desde hace muchos años, pero ahora me quieren sacar mis hermanos, y yo no tengo donde vivir.

Respuesta.- La acción que se debe intentar en tu caso para que te conviertas en propietaria de la casa que ocupas, se llama de Prescripción Positiva, y es necesario tramitarla, por un abogado, ante el Tribunal Competente de esta Ciudad.

En el juicio deberás demostrar básicamente:

1. Que tu posesión es de cinco años como mínimo, en calidad de dueña.
2. Que existe una causa por la cual estás viviendo en el inmueble con carácter de propietaria, y para eso te sirve el documento de cesión de derechos que firmaron tus padres, el cual no obstante ser privado, porque no intervino en su elaboración alguien con fe pública, como un Notario, sí te sirve, y para que tenga fecha cierta, presentarás el acta de defunción de tu papá que fue el que primero falleció.
3. Que tu posesión ha sido pública, pacífica, de buena fe, continua y sin perjuicio de terceros, es decir, que todos tus vecinos se han percatado de que tú actúas como dueña, que has realizado mejoras o adecuaciones en el inmueble, que legalmente, en juicio, nadie te ha disputado esa posesión la cual obtuviste sin violencia y con la autorización de los entonces propietarios, que nunca te han sacado o tú te hayas salido de la casa en los últimos cinco años, etcétera, es decir, las particulares circunstancias que tú has tenido ocupando el inmueble, y ello lo puedes demostrar preferentemente, con la presentación de dos personas que te conozcan, y que les consten los hechos sobre los cuales van a atestiguar.

La sentencia favorable que obtengas, tendrá por objeto que el Juez que conozca de tu asunto, declare que ha operado en tu favor la prescripción positiva del inmueble, y que de poseedora te has convertido en propietaria, ordenará al Registro Público de la Propiedad de esta Ciudad, la inscripción de dicha sentencia, para el efecto de que se cancelen los nombres de los anteriores dueños y en su lugar se inscriba el tuyo, así como que esa sentencia te sirva de título de propiedad que te acredite legalmente como dueña de la casa que habitas.

Quedo en espera de tus amables comentarios al respecto.

La Abogada del Tribunal.

COMO NECESITABA DINERO, PEDÍ UN PRÉSTAMO AL BANCO Y QUEDÓ HIPOTECADA MI CASA, AL PRINCIPIO PAGUÉ PERO YA NO LO HAGO Y EL BANCO NO ME HA COBRADO.

Problema.- Hace como cinco años necesitaba dinero, y al no conseguirlo con mis amistades, lo solicité a un Banco que sí me lo prestó, pero como sólo tengo la casa que me dejaron mis padres, la dejé hipotecada. Al principio estuve pagando regularmente, pero después me quedé sin trabajo y suspendí los pagos, otra vez ya entré a trabajar pero es muy poco lo que gano y sigo sin pagar; el otro día fui al banco y me hicieron una cuenta muy grande, pero no me dijeron que pasaría si continúa creciendo mi adeudo, además de que hasta ahora no me han cobrado.

Respuesta.- Efectivamente, la deuda con el banco ahora es, y cada día, será más grande, llegando a ser definitivamente impagable, porque además de los intereses ordinarios que ya tenías que pagar, ahora te están cobrando intereses moratorios, y tal vez algún otro tipo de sanción económica por la falta de pago. El hecho de que el banco no te haya cobrado no significa que se les haya olvidado, o que nunca lo vayan a hacer, porque cuando lo hagan, lo más probable es que haya crecido tanto el adeudo que sólo te quede pagar con tu casa.

Yo te sugiero, que a la brevedad posible te pongas en contacto con la gente del banco, para que te hagan un nuevo plan de pagos, y aunque ganes poco, hagas el esfuerzo para continuar pagandoles, porque si no, irremediablemente, más tarde o más temprano vas a perder tu casa.    

Quedo atenta a tus amables comentarios.

La Abogada del Tribunal.

MI VECINA ME PIDIÓ LE RENTARA UNA DE MIS ACCESORIAS, LE PRESTÉ LAS LLAVES PARA QUE LA REVISARA, Y AHORA LA OCUPA SIN PAGARME RENTA.

Problema: Soy la propietaria de un terreno, en el cual construí desde hace varios años accesorias para mi manutención; como una de ellas estaba vacía, desde hace un año mi vecina Doña Mary, como éramos amigas, me pidió que se la rentara, convenimos el precio y demás detalles, pero nunca firmamos el contrato de arrendamiento, ya que me pidió que le prestara las llaves para ver si cabían sus muebles, así que se las presté de buena voluntad. Metió sus cosas y actualmente ocupa la accesoria para vender ropa, sin pagarme renta alguna, ni desocuparla, a pesar de que le he dicho que me la entregue, y cada vez que le pido que se salga o que me pague renta, me insulta y me dice que ni se sale ni me paga y que le haga yo como quiera.   

Respuesta: La acción que en este caso se debe ejercitar es la REIVINDICATORIA, que consiste en que Doña Mary te entregue la accesoria en un breve plazo que determinará el juez, y que te pague una renta por todo el tiempo transcurrido desde que entró a ocuparla y hasta que efectivamente te la devuelva.

Para el efecto, deberás contratar a un abogado de tu confianza, a fin de que tramite un juicio ante el juzgado competente en esta Ciudad, en el cual deberá demostrar varias cosas: a) que eres tú la propietaria, esto se demuestra con la escritura o contrato de compraventa, que tú tengas; b) que efectivamente Doña Mary esté en posesión de la accesoria, lo cual se puede acreditar con la Diligencia de Emplazamiento al propio juicio, en que el Secretario Actuario del juzgado dará fe de que en esa accesoria es el principal asiento de sus actividades, también con la confesión de la propia Doña Mary en que acepte estarla ocupando, y con testigos a los cuales les conste la ocupación; también ayudaría si tú tuvieras alguna correspondencia dirigida a ella en la cual se asiente la dirección de la accesoria; y c) que exista identidad entre la accesoria de tu propiedad, y la que realmente ocupa Doña Mary.

Por último, también es importante demostrar que la ocupación la realizó sin tu autorización, lo cual puede probarse con la Confesión ante el juez de la propia Doña Mary, así como con Testigos presentados por ti y que manifestarán lo que al respecto les conste.

Cabe decir que una vez obtenida la sentencia en tu favor, y en ejecución de ésta será necesario el auxilio de peritos para que se determine la cuantía de las rentas, acorde con las especiales características de la accesoria.

La Abogada del Tribunal.